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2026年1月作為“十五五”開局首月，城投行業(yè)迎來政策密集部署期。國家級政策精準(zhǔn)穩(wěn)樓市、促轉(zhuǎn)型，地方聚焦城市更新與需求激活，土地及融資市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化分化。城投平臺作為城市建設(shè)與債務(wù)化解核心載體，加速從“基建承包商”向“城市綜合運營商”轉(zhuǎn)型，行業(yè)呈現(xiàn)“政策托底、區(qū)域分化、轉(zhuǎn)型提速、化債深化”態(tài)勢，為全年高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
國家級政策：多維布局筑牢根基，稅費與品質(zhì)雙輪驅(qū)動
1月中央圍繞房地產(chǎn)與城投關(guān)聯(lián)領(lǐng)域出臺多項重磅政策，兼顧需求端激活與供給側(cè)優(yōu)化，疊加黨刊權(quán)威發(fā)聲，形成“政策組合拳”，釋放行業(yè)企穩(wěn)回升的強烈信號。
稅收政策精準(zhǔn)滴灌，激活改善性需求
三部門聯(lián)合公告明確，2026年1月1日至2027年12月31日延續(xù)居民換購住房個稅退稅優(yōu)惠，重申個人銷售滿2年住房免征增值稅，精準(zhǔn)降低交易成本。政策規(guī)定，出售自有住房1年內(nèi)重新購房的納稅人，新購金額不低于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的全額退稅，不足部分按比例退稅，進一步打通改善性需求釋放通道。
據(jù)58安居客研究院數(shù)據(jù)，2025年改善需求占比達36.1%，其中“賣一買一”置換需求占比70%，政策延續(xù)將持續(xù)支撐該比例高位運行。1月18個重點城市二手房成交面積同比降幅收窄至7.3%，一線城市場景后網(wǎng)簽量顯著回暖，推動一二手房良性循環(huán)，為城投參與存量資產(chǎn)盤活創(chuàng)造條件。
住建部定調(diào)開局，深耕城市更新與“好房子”建設(shè)
住建部部長倪虹明確2026年核心方向，將大力實施城市更新行動，構(gòu)建“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制，全鏈條推進“好房子”建設(shè)，統(tǒng)籌“四好”建設(shè)、補齊市政短板、活化存量資源。同時推動房地產(chǎn)新模式落地，逐步推行現(xiàn)房銷售，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，防范交付風(fēng)險。
此次部署與城投行業(yè)深度綁定，城市更新、老舊小區(qū)改造、“好房子”配套基建等領(lǐng)域，成為城投平臺核心業(yè)務(wù)發(fā)力點，為其轉(zhuǎn)型拓展廣闊空間。
供給側(cè)優(yōu)化與政策信號強化，破解負向循環(huán)
中央引導(dǎo)地方因城施策深化供給側(cè)改革，鼓勵加大存量商品房收儲力度，通過“以購代建”轉(zhuǎn)化為保障性住房，兼顧三四線去庫存與民生保障。2026年元旦《求是》發(fā)文明確，房地產(chǎn)政策要“一次性給足”以打破負向循環(huán)，強調(diào)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)商品房的保值升值屬性，為城投參與核心資產(chǎn)運營、推動“重建設(shè)向重運營”轉(zhuǎn)型提供政策指引。
地方實踐：兩會聚焦穩(wěn)樓市，城市更新與需求刺激多點突破
1月各省進入“兩會時間”，將城投轉(zhuǎn)型、城市更新、樓市穩(wěn)增長納入“十五五”規(guī)劃，推動中央政策落地細化，形成協(xié)同發(fā)力格局，城市更新下沉、需求刺激升級成為地方實踐重點。
地方兩會錨定核心，城市更新分層推進
各省立足區(qū)域差異細化城市更新路徑：山東支持濟南、青島深化城市更新，依托青島示范城市優(yōu)勢盤活存量空間;廣東推動城市更新下沉至縣域，完善縣城基建與人居環(huán)境，城投承擔(dān)核心建設(shè)運營職能。
蘇浙兩地聚焦“好房子”建設(shè)與開發(fā)模式升級，探索現(xiàn)房銷售、強化預(yù)售資金監(jiān)管。廣州推進城市更新立法，計劃全年城中村改造完成固投1200億元，城投全程參與資金籌措、項目實施與運營，成為城市更新主力軍。
需求端持續(xù)發(fā)力，服務(wù)升級賦能發(fā)展
長三角、珠三角加快打破公積金地域限制，長三角8城已落地異地提取“一網(wǎng)通辦”，2026年1月試點擴容，珠三角同步推進互聯(lián)互通，助力人口與資金流動。福建等地探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，拓展養(yǎng)老、托育等增值服務(wù)，為城投拓展業(yè)務(wù)邊界、提升資產(chǎn)運營效益提供思路。
重點企業(yè)與土地市場：國資領(lǐng)航，呈現(xiàn)“核心熱、外圍冷”分化
1月土地市場與企業(yè)動態(tài)結(jié)構(gòu)化特征顯著，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊爭奪激烈，三四線仍需城投托底，企業(yè)債務(wù)優(yōu)化與轉(zhuǎn)型并行推進，國資發(fā)揮引領(lǐng)作用。
北京供地計劃落地，穩(wěn)定市場預(yù)期
北京2026年供地計劃明確，全年建設(shè)用地3240-3740公頃，商品住宅用地200-240公頃，與2025年持平，聚焦軌道周邊、就業(yè)密集區(qū)，推動職住平衡與“好房子”建設(shè)。同時安排保障房用地350公頃，優(yōu)先存量轉(zhuǎn)化，城投在保障房建設(shè)、站城融合項目中承擔(dān)重要角色。
北京首次單列城市更新指標(biāo)，引導(dǎo)存量建設(shè)用地供應(yīng)占比達65%，推動存量更新規(guī)模不低于新增供應(yīng)，為城投盤活存量資產(chǎn)提供廣闊空間。
企業(yè)動態(tài)：債務(wù)優(yōu)化與轉(zhuǎn)型并行
混合所有制房企穩(wěn)健運營，美的置業(yè)14.4億中期票據(jù)如期兌付，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、聚焦核心項目;保利發(fā)展通過管理扁平化降本增效，深耕“好房子”與核心區(qū)域。城投平臺發(fā)揮國有資本抓手作用，參與核心城市地塊開發(fā)與城市更新，同時在三四線承擔(dān)土地托底與去庫存職能，加速向城市綜合運營商轉(zhuǎn)型。
土地市場分化加劇，城投托底作用凸顯
1月土地市場呈現(xiàn)“核心熱、外圍冷”格局：一二線核心地塊受國資房企與城投追捧，部分溢價成交;三四線因人口流出、需求不足，土地市場活躍度低，需城投兜底拿地、盤活存量，穩(wěn)定市場秩序。區(qū)域分化推動資源向核心集聚，城投的區(qū)域定位與資源稟賦成為轉(zhuǎn)型關(guān)鍵。
行業(yè)融資：規(guī)模季節(jié)性回升，化債與結(jié)構(gòu)優(yōu)化同步推進
1月城投債市場季節(jié)性回暖，發(fā)行規(guī)?；厣?，融資成本低位震蕩但信用利差分化明顯，各地深化化債工作，推動融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化，防范隱性債務(wù)風(fēng)險。
發(fā)行規(guī)?；厣伴_門紅”需求釋放
受年初理財配置需求旺盛、銀行信貸提速及城投“開門紅”籌資需求驅(qū)動，城投債發(fā)行規(guī)模較2025年12月顯著回升。省級與核心城市城投為發(fā)行主力，占比超六成，資質(zhì)優(yōu)良、償債能力強;區(qū)縣級城投發(fā)行占比低，資質(zhì)較弱主體仍面臨融資約束。
融資成本分化，優(yōu)質(zhì)主體享低成本優(yōu)勢
城投債利率整體低位震蕩，信用利差分化凸顯：優(yōu)質(zhì)省級平臺發(fā)行利率約2.2%，許昌城投4.16億短融利率僅1.82%;區(qū)縣級化債壓力較大主體融資難度高、利率偏高，較優(yōu)質(zhì)平臺高出1.5-2個百分點，需增信支持。平頂山城投3億5年期公司債利率2.83%，彰顯中等資質(zhì)主體的市場認可度。
化債工作深化，拓寬化解路徑
各省細化“十五五”化債路徑，依托專項債、收儲貸款等政策工具，推動隱性債務(wù)向經(jīng)營性項目債務(wù)轉(zhuǎn)化。鼓勵城投通過存量盤活、市場化運營、引入社會資本提升償債能力，部分省份推進城投整合重組，優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)化債與轉(zhuǎn)型深度綁定。
趨勢展望：筑牢四大確定性，城投轉(zhuǎn)型邁入深水區(qū)
2026年城投行業(yè)政策導(dǎo)向清晰，“政策、房價、產(chǎn)品、供應(yīng)”四大確定性支撐行業(yè)企穩(wěn)，城投轉(zhuǎn)型進入深水區(qū)，逐步實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
四大確定性對沖下行壓力
政策確定性方面，中央地方協(xié)同發(fā)力，稅費、城市更新等政策持續(xù)落地;房價確定性方面，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源保值屬性凸顯，回歸理性區(qū)間;產(chǎn)品確定性方面，“好房子”成為共識，品質(zhì)與配套持續(xù)提升;供應(yīng)確定性方面，精準(zhǔn)調(diào)控供需，推動一二手房良性循環(huán)，四大確定性協(xié)同對沖市場下行壓力。
城投加速轉(zhuǎn)型，聚焦綜合運營賽道
城投將徹底擺脫傳統(tǒng)基建定位，聚焦三大核心賽道：城市更新領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)，保障房運營領(lǐng)域兼顧民生與收益，新型基建領(lǐng)域補齊城市短板。未來，優(yōu)質(zhì)城投將提升資源整合、市場化運營與風(fēng)控能力，實現(xiàn)自主可持續(xù)發(fā)展;區(qū)域分化加劇，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)城投獲更多支持，弱資質(zhì)區(qū)縣級平臺面臨整合或退出。
總體來看，2026年1月城投行業(yè)開局良好，政策托底、轉(zhuǎn)型與化債雙向發(fā)力。后續(xù)隨著政策落地，行業(yè)格局持續(xù)優(yōu)化，城投將在城市高質(zhì)量發(fā)展中承擔(dān)更重要角色，實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
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